Como pagar menos IR com venda ou aluguel de imóveis

Márcio Juliboni

Em tempos de crise financeira mundial, muitos investidores começam a ver, nos imóveis, uma alternativa de investimento mais segura do que os fundos ou as ações. Outros também precisam enfrentar um mercado em retração para comprar ou vender um imóvel e realizar seu sonho de se mudar para uma casa maior ou conquistar seu primeiro teto próprio.

Em qualquer situação, a carga de impostos incidente sobre transações imobiliárias pode até mesmo inviabilizar um negócio. No geral, quem vive da renda de aluguéis sofre a incidência da tabela progressiva do Imposto de Renda (IR). Já quem vende um imóvel precisa pagar 15% de IR sobre o lucro da operação (preço de venda menos preço de compra). Mas a própria legislação tributária prevê diversas situações em que é possível reduzir o valor pago nessas operações. O mais importante é se preparar com antecedência. "Quanto mais cedo você fizer seu planejamento tributário, menos imposto poderá pagar", afirma Mário Shingaki, professor de Planejamento Tributário dos cursos de MBA da Fundação Instituto de Administração, e autor do livro Gestão de Impostos, da editora Saint Paul.

Veja, a seguir, as situações em que você pode pagar menos IR em transações imobiliárias - ou, até mesmo, ser isento:

1. Isenção total de IR na venda de imóvel residencial: um imóvel residencial vendido por até 440.000 reais é isento de IR se for o único imóvel do proprietário e se ele não realizou nenhuma compra ou venda imobiliária nos últimos cinco anos.

2. Isenção total de IR na venda de imóveis comprados até 1969: se você comprou um imóvel residencial até 1969, ao vendê-lo, não terá de pagar IR sobre o lucro da operação. Para se beneficiar da isenção, não é necessário que este seja o único imóvel residencial do vendedor.

3. Isenção parcial de IR na venda de imóveis comprados entre 1970 e 1988: a lei permite descontar um percentual sobre o lucro da transação para calcular a base de incidência do Imposto de Renda (veja a tabela abaixo). Esse benefício também é aplicável por quem possui mais de um imóvel.

Exemplo: um imóvel é comprado em 1979 por um valor equivalente a 100.000 reais. Em 2008, o proprietário resolve vendê-lo por 300.000 reais. O lucro da operação é de 200.000 reais. Sem a isenção parcial, ele pagaria 15% de IR sobre esse lucro, ou 30.000 reais. Mas a lei diz que, para imóveis comprados em 1979, há um desconto de 50% sobre a base de cálculo. Ou seja, ele precisará pagar IR apenas sobre 100.000 reais, reduzindo o valor a recolher para 15.000 reais.

4. Isenção em caso de aplicação de recursos em compra de imóvel: se alguém vendeu um imóvel e aplicar todo o dinheiro na compra de outra residência em até 180 dias, não precisará pagar IR sobre o lucro da venda.

Exemplo: se, ao vender um apartamento por 500.000 reais, o proprietário obteve um lucro de 200.000 reais, não precisará pagar IR sobre o lucro se, dentro de 180 dias, aplicar todos os 500.000 reais da venda na compra de outro imóvel residencial. Cuidado: se apenas parte dos 500.000 for usada na aquisição do segundo imóvel, a Receita cobrará o IR proporcional à quantia que foi aplicada em outra finalidade. Isto é, se apenas metade dos 500.000 for usada no outro imóvel, então metade do lucro de 200.000 sofrerá a incidência dos 15% de IR.

5. Isenção para imóveis de pequeno valor: não é preciso pagar IR sobre o lucro de imóveis vendidos por até 35.000 reais. Em grandes cidades, como São Paulo ou Rio de Janeiro, é um benefício difícil de ser aplicado, mas em municípios menores, pode ajudar. Outra vantagem de se recorrer a ele é quando o proprietário tem mais de um imóvel até este valor para ser vendido. Se ele tiver, por exemplo, dois lotes com valor individual de venda de 35.000 reais, e vendê-los no mesmo mês, terá de pagar o IR sobre o lucro somado das duas operações. Mas, se ele vender um por mês, embora o lucro total das operações continue o mesmo, ele será beneficiado com a isenção de IR.

6. Reduza a base de cálculo do IR: a base de cálculo, isto é, o valor sobre o qual o IR é cobrado, é o lucro nas transações imobiliárias. Esse lucro é calculado pela diferença entre o valor pago na compra e o auferido na venda do bem. Um modo simples de pagar menos imposto quando você vender o imóvel é elevar o seu custo de aquisição. Não há nada de ilegal nisto. Para tanto, basta acrescentar as benfeitorias que você efetuar no bem, como reformas e ampliações. Guarde os comprovantes de despesas - notas fiscais, recibos do pedreiro com nome e CPF, canhotos de cheque também com nome e CPF de quem os recebeu. São suficientes para comprovar as despesas. Se você já fez alguma benfeitoria no imóvel e tem os comprovantes, ainda dá tempo de recorrer ao benefício. Faça uma declaração de IR retificatória, desde o ano em que promoveu a reforma. Nela, adicione ao valor do imóvel as despesas que efetuou. Faça isso sempre que promover melhorias no bem. Mas cuidado. A Receita não aceita qualquer coisa. "Benfeitoria é tudo o que aumenta a vida útil do imóvel, como pintura, troca de telhado ou ampliar um cômodo. Decoração nova não serve", afirma Shingaki.

Exemplo prático: alguém comprou uma casa por 100.000 reais. Um ano depois, gastou 50.000 reais em uma reforma e, na declaração de IR, informou os gastos, elevando o custo de aquisição do imóvel para 150.000 reais. Ao vender o bem, anos depois, por 200.000 reais, obteve um lucro de 50.000 reais - e não de 100.000 reais, se desconsiderasse a reforma. Assim, o IR pago sobre a transação será de 7.500 reais, e não de 15.000 reais.

7. Se você comprou o imóvel, some o custo de corretagem: se você comprou um imóvel por 95.000 reais, e pagou outros 5.000 reais ao corretor que o ajudou, some o custo de corretagem ao valor do imóvel. É outro modo de elevar o custo de aquisição e reduzir, posteriormente, o lucro sobre o qual vai incidir o IR na hora em que você vendê-lo. Se o imóvel for vendido, por exemplo, por 200.000 reais, você poderá pagar 15.750 reais de IR, se não incorporar a corretagem ao custo inicial do imóvel; ou 15.000, se tiver incorporado. Pode não parecer muito, mas já ajuda a pagar a transportadora na mudança.

8. Se você vendeu o imóvel, desconte o valor de corretagem: se você é o vendedor do imóvel, e ficou combinado que você arcaria com o custo de corretagem, desconte esse valor do preço de venda. Isso reduzirá o lucro da transação e o IR pago. Por exemplo, se você comprou o bem por 100.000 reais, vendeu por 200.000 reais e pagou 5.000 reais ao corretor, informe um lucro de 95.000 reais, e não de 100.000 reais. Os 15% de IR pagos cairão para 14.250 reais, em vez de 15.000 reais. Novamente, parece pouco, mas já paga a mudança.

9. Aplique o fator de redução: até dezembro de 1995, a Receita corrigia, de tempos em tempos, o valor de aquisição dos imóveis declarados pelo contribuinte. Isso ajudava a abater a base de cálculo. Mas, desde 1996, nenhuma correção é feita, porque a economia foi desindexada para combater a inflação. Para não prejudicar os contribuintes, a receita criou um fator de redução que considera o tempo decorrido entre a compra e a venda do bem. Esse fator gera um desconto sobre o lucro da transação e, em decorrência, sobre a base de recolhimento do IR. A fórmula é conhecida por contadores e especialistas em planejamento tributário. É necessário consultá-los. Mas, antes de dispensar a dica por preguiça, creia: para imóveis comprados há muito tempo, é possível obter bons descontos no IR com o fator de redução.

10. Se você tem imóveis alugados: consulte seu contador ou seu consultor tributário e veja se não está na hora de abrir uma administradora imobiliária para gerir sua carteira. Neste ponto, é preciso fazer algumas simulações, mas há situações em que é aconselhável transferir a carteira para uma pessoa jurídica, em vez de sofrer toda a tributação de IR como pessoa física. De uma forma genérica, alguém com uma renda de aluguéis superior a 5.000 reais já pode pensar com seriedade nessa opção. Mas há várias ponderações a serem feitas, já que a abertura de uma empresa é trabalhosa, requer dispêndios de impostos, e pode não ser rentável se a pessoa não explorar comercialmente os imóveis. De qualquer modo, em alguns casos, ela é proveitosa.

Exemplo: uma simulação de Shingaki mostra que, se uma pessoa física tiver uma receita mensal de aluguéis de 20.000 reais, irá pagar 59.400 reais por ano de IR (pela tabela antiga). Se abrir uma administradora imobiliária, ele terá de pagar Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica (IRPJ), Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL), e PIS/COFINS. Mas, para a mesma receita de 20.000 reais por mês, todos esses desembolsos somarão, no final do ano, 27.200 reais - um desembolso 54% menor. "Os benefícios para aluguéis requerem mais cálculos. Não é tão simples dizer que, a partir de um valor, é melhor recolher IR como pessoa jurídica", diz.

É compreensível que haja tantos mecanismos de incentivo à comercialização de imóveis. Considerado um setor de grande impacto social, seja pelos empregos que gera, seja pela melhoria da qualidade de vida que a aquisição de uma casa traz à família, o mercado imobiliário oferece oportunidades de realizar bons negócios sem sofrer tanto com o Leão. Mas, novamente, vale o lembrete de Shingaki: quanto antes planejar a transação imobiliária, mais vantajosa ela pode ser.